Traducido por Fernando Olmedo, focalerta@yahoo.es
Un proveedor de cuidado infantil familiar se enfrenta a dos impuestos potenciales cuando vende su casa. Uno probablemente lo pueda evitar, pero no el otro.Impuestos a los beneficios.
Primero las buenas noticias. Usted puede evitar los impuestos sobre las ganancias de la venta de su casa si el beneficio es menor de $ 250,000 y usted es soltero, o $ 500,000 si está casado.(Nota: Legalmente casadas, también las parejas del mismo sexo, pueden ahora beneficiarse de esta rebaja de impuestos)
Así pues, si usted es soltero y compró su casa por 150.000 dólares y la vende por $ 400.100, usted debe pagar impuestos sobre $ 100 ($ 400,100 - $ 150,000 = $ 250.100), ya que la cantidad por encima de la exclusión de 250.000 dólares es de $ 100.
Si usted está casado, usted no tendría que pagar ningún impuesto sobre los beneficios, ya que es menos de $ 500.000.
Como puede ver, la mayoría de los proveedores de cuidado infantil en el hogar no deberán pagar ningún impuesto sobre los beneficios de la venta de su casa.
Impuesto a la depreciación
Este segundo impuesto no es evitable. Usted tendrá que pagar impuestos sobre el monto de la depreciación que tenía derecho a reclamar en su casa desde mayo de 1997.
Esto es cierto incluso si usted no reclama la depreciación de su casa en su declaración de impuestos.
Veamos un ejemplo. Rosalie Ryder compró su casa en el año 2000 por $ 200.000. Su porcentaje de tiempo-espacio es un 40% cada año. Ella tiene derecho a reclamar una deducción por depreciación cada año de alrededor de $ 2.500 ($ 200.000 x 40% = $ 80.000: dividido por 39 años, resulta = $ 2.500).
Rosalie cuida niños en su casa hasta que la vende el 31 de diciembre de 2013. Ella usó su casa para su negocio durante 13 años. Ella tendrá que pagar impuestos sobre el monto de la depreciación que ella tenía derecho a reclamar por los últimos 13 años, es decir, $ 32,500 (13 x $ 2,500 = $ 32.500).
¿Qué pasa si Rosalie no reclamó la depreciación de su casa de algunos o de todos estos años?
¡Todavía tendría que pagar impuestos sobre $ 32.500! La regla del IRS dice que si usted tiene derecho a depreciar su casa, usted tendrá que pagar impuestos sobre esta depreciación aún si no lo reclama. Por lo tanto, ¡reclame siempre la depreciación de su casa!
No deje que alguien te diga: "No deprecie su casa, ya que tendrá que pagar más impuestos cuando la venda." Puesto que usted tendrá que pagar los impuestos de todos modos, no hay razón para renunciar a los beneficios fiscales de reclamar la depreciación. Usted siempre ganará financieramente al depreciar su casa, debido a que el impuestos sobre la depreciación será menor que el beneficio fiscal de reclamar la depreciación.
Usted tendrá que pagar este impuesto, incluso si dejó de trabajar en el cuidado de niños años antes de vender su casa.
El pago se efectúa a un tipo impositivo del 10%, 15% o 25% de la depreciación de la casa. (La tasa de impuesto se basa en su nivel de impuestos en el año a vender su casa.)
Así, Rosalie o bien debe $ 3,250, $ 4875 o $ 8125 en impuestos. Recuerde que tendrá que pagar estos impuestos, incluso si no deprecia su casa.
Nota: He simplificado el ejemplo anterior al excluir el valor del terreno, mejoras en el hogar, y los gastos asociados a la venta de la casa. Vea mi libro Family Child Care Tax Workbook and Organizer, en el capítulo de "vender su casa."
Otras cuestiones
Si declara pérdida en su negocio en un año, no tendrá derecho a reclamar la depreciación casa para ese año. Por lo tanto, usted no tendrá que pagar impuestos sobre la depreciación del hogar para ese año.
Si usted es soltero y vive con otra persona que es propietaria de la casa, usted no tiene derecho a reclamar la depreciación casa y por lo tanto no debe impuestos sobre la misma cuando se venda la casa. Si usted está casado y su cónyuge (incluso las parejas legalmente casadas del mismo sexo) es propietario de la casa, usted todavía tiene derecho a reclamar la depreciación casa y por tanto debe pagar este impuesto.
Si usted no ha estado reclamando la depreciación de su casa, usted puede recuperar las depreciaciones no reclamados presentando el formulario IRS Form 3115 Application for Change in Accounting Method. Si Rosalie no había depreciado su casa entre los años 2000 y 2013, ella puede reclamar 32.500 dólares de amortización previamente no reclamados usando el Formulario 3115, presentado con su declaración de impuestos 2013.
Véase mi artículo: "Cómo reclamar depreciación no reclamada previamente." ("How to Claim Previously Unclaimed Depreciation.")
Conclusión: si usted está pensando en vender su casa, hable con un profesional de impuestos que le pueda asesorar sobre las consecuencias fiscales de la depreciación de su casa.
He escrito dos artículos sobre la depreciación casa:
"¿Debe usted Depreciar su casa?" "Should You Depreciate Your Home?"
"¿Cómo se deprecie su casa?" "How to Depreciate Your Home?"
Tom Copeland - www.tomcopelandblog.com
Crédito de la imagen: thebigorangepress.comPara obtener más información acerca de cómo depreciar su casa y las consecuencias fiscales de la venta de su casa, vea mi libro Family Child Care Tax Workbook and Organizer.
Will You Owe Taxes When You Sell Your Home?
By Tom Copeland. Published with permission.
A family child care provider faces two potential taxes when she sells her home. One you can probably avoid and another you cannot.
Tax on the Profit
First the good news. You can avoid taxes on the profit on the sale of your home if the profit is less than $250,000 and you are single, or $500,000 if you are married. (Note: legally married same sex couples can now take advantage of this tax break.)
So, if you are single and bought your home for $150,000 and sell it for $400,100, you will owe taxes on $100 ($400,100 - $150,000 = $250,100) because the amount above the $250,000 exclusion is $100.
If you are married, you would owe no taxes on the profit because it's less than $500,000.
As you can see, most family child care providers will not owe any tax on the profit on the sale of their home.
Tax on the Depreciation
This second tax is not avoidable. You will owe taxes on the amount of depreciation you were entitled to claim on your home since May 1997.
This is true even if you didn't claim home depreciation on your tax return!
Let's look at an example. Rosalie Ryder purchased her home in 2000 for $200,000. Her Time-Space Percentage is 40% each year. She entitled to claim a depreciation deduction each year of about $2,500 ($200,000 x 40% = $80,000 divided by 39 year deprecation rule = $2,500).
Rosalie does child care in her home until she sells it on December 31, 2013. She used her home for her business for 13 years. She will owe taxes on the amount of depreciation she was entittle to claim for the past 13 years, or $32,500 (13 x $2,500 = $32,500).
What if Rosalie didn't claim house depreciation for some or all of these years?
She would still owe taxes on $32,500! The IRS rule says that if you are entitled to depreciate your home, you will owe taxes on this depreciation even if you didn't claim it. Therefore, always depreciate your home!
Don't let someone tell you, "Don't depreciate your home because you will have to pay more taxes when you sell your home." Since you will have to pay these taxes anyway, there is no reason to give up the tax benefit of claiming depreciation. You will always come out ahead financially when you depreciate your home because the taxes on the depreciation will be less than the tax benefit of claiming the depreciation.
You will owe this tax even if you stop doing child care for years before selling your home.
You will pay either a tax rate of 10%, 15% or 25% on the house depreciation. (The tax rate will be based on your tax bracket in the year you sell your home.)
So, Rosalie will either owe $3,250, $4,875 or $8,125 in taxes. Remember, she will owe these taxes even if she didn't depreciate her home.
Note: I've simplified the above example to exclude the value of land, home improvements, and expenses associated with the sale of the home. See my annual Family Child Care Tax Workbook and Organizer for the chapter "Selling Your Home."
Other Issues
If you show a loss for your business in one year, you won't be entitled to claim house depreciation for that year. Therefore, you won't owe tax on home depreciation for that year.
If you are single and live with someone else who owns the home, you aren't entitled to claim house depreciation and therefore won't owe any taxes on it when the home is sold. If you are married and your spouse (including legally married same sex couples) owns the home, you are still entitled to claim house depreciation and so would owe this tax.
If you haven't been claiming depreciation on your home, you can recapture all previously unclaimed depreciation by filing IRS Form 3115 Application for Change in Accounting Method. If Rosalie had not depreciated her home between 2000 and 2013, she can claim $32,500 of previously unclaimed depreciation using Form 3115 by filing it with her 2013 tax return.
See my article: "How to Claim Previously Unclaimed Depreciation."
Conclusion: if you are thinking about selling your home, talk with a tax professional who can advise you about the tax consequences of home depreciation.
I've written two other articles about home depreciation:
"Should You Depreciate Your Home?"
Image credit:thebigorangepress.com
For more information about how to depreciate your home and the tax consequences of selling your home, see my annual Family Child Care Tax Workbook and Organizer.